Allmänna frågor om andrahandsuthyrning

Vad innebär en andrahandsuthyrning?

En andrahandsuthyrning innebär att du upplåter hela din bostad till någon annan. Det spelar ingen roll om du tar emot hyra eller inte, det är själva upplåtelsen som räknas.

En andrahandsuthyrning kräver alltid godkännande från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Om du inte får ok innan du hyr ut i andrahand kan du förlora ditt kontrakt. För att få lov att hyra ut i andrahand krävs oftast "beaktansvärda" skäl så som sjukdom, studier på annan ort, tillfälligt arbete på annan ort, separation eller provboende med framtida sambo. För en bostadsrätt gäller även att man kan få ett godkännande om bostaden är svårsåld pga marknadsläget och om man vill hyra ut till närstående (alltså inte enbart egna barn).

Om du hyr ut en del av din bostad samtidigt som du bor kvar i den räknas din hyresgäst som en inneboende. För detta krävs i regel inte hyresvärdens godkännande. 

Vad är ett andrahandskontrakt?

Definitionen av ett andrahandskontrakt är att en privatperson hyr ut sin lägenhet/rum till en annan privatperson. Både uthyrare och hyresgäst har rätt till ett skriftligt avtal där villkoren för uthyrningen tydliggörs. Kontraktet ska vara undertecknat av båda parter för att vara giltigt. Hyreslagen gäller naturligtvis oavsett! 

Kontraktet bör reglera hyran, vad som gäller kring återbetalande av eventuell deposition, hur länge uthyrningen ska vara etc. Är bostaden möblerad bör detta anges i kontraktet. Uthyraren och hyresgästen bör gemensamt göra en förteckning över alla inventarier samt eventuella skador. 

Kontraktet bör även reglera uppsägningstiden. Det går att avtala om annan uppsägningstid, om inget annat står i kontraktet har dock hyresgästen alltid rätt till minst tre månaders uppsägning (förutsatt att personen hyrt bostaden i mer än nio månader). 

Hyr du en lägenhet i andrahand ska du inte betala mer än förstahandshyresgästen, det är den faktiska hyresvärden som sätter hyran. Om lägenheten hyrs möblerad får däremot ett påslag på 10 % göras. 

Ingår du däremot ett andrahandskontrakt med en ägare av villa/ägarlägenhet/bostadsrätt gäller andra regler för hyran, då kan den vara så hög att den täcker kostnaderna för den som hyr ut.

En annan form av andrahandskontrakt är ett inneboendekontrakt där du hyr en del av någons bostad. Som inneboende har man synnerligen begränsade möjligheter i lagens mening. Hyran du betalar för ett rum bör vara proportionerlig mot  lägenhetens hyra eller motsvarande; om du hyr ett rum i en bostadsrätt eller ett hus. I Malmö varierar snitthyran för ett rum är mellan 2 800 och 3 500 kr/mån.

Vad är besittningsrätt?

En person som hyr i andrahand kan i vissa fall få en begränsad besittningsrätt på lägenheten. Om andrahandshyresgästen bott i lägenheten i två år, och det inte finns ett avtal som säger att man tagit bort besittningsrätten, kan andrahandshyresgästen kräva att få bo kvar även om uthyraren vill få tillgång till bostaden. 

En andrahandshyresgäst har dock inte rätt till ett förstahandskontrakt mot hyresvärdens vilja. 

Hur säger man upp ett andrahandskontrakt?

Enligt hyreslagen ska uppsägningen av ett hyreskontrakt vara skriftligt, helst ska uppsägningen skickas i ett rekommenderat brev. Hyreslagen reglerar inte exakt hur uppsägning av ett andrahandskontrakt ska gå till men det är bättre för båda parter om uppsägningen görs ordentligt  - så slipper man oroa sig för en tvist längre fram.

Är uppsägningstiden på bostaden tre månader gäller uppsägningen de tre månaderna från och med kommande kalendermånad. På andrahandskontraktet ska information om uppsägningstid finnas med. Det går att avtala om annan uppsägningstid, om inget annat står i kontraktet har dock hyresgästen alltid rätt till minst tre månaders uppsägningstid (förutsatt att personen hyrt bostaden i mer än nio månader).

 

Frågor om att hyra i andrahand

Hur gör jag för att hitta rum eller lägenhet i andrahand? 

Det finns en rad olika sidor på nätet där du kan hitta annonser från privatpersoner som vill hyra ut hela eller delar av sin bostad, bland annat här genom Hemma. 

Det går ofta relativt fort att hitta en bostad på andrahandsmarknaden, men tänk på att iaktta viss försiktighet så att du inte råkar ut för oseriösa annonsörer. Vi rekommenderar studenter att inte betala depositioner eller förskottshyror innan han/hon är säker på att erbjudandet om bostad är seriöst. 

Jag har blivit erbjuden ett rum med krav på deposition i förväg. Vad ska jag göra? 

Vi rekommenderar studenter att inte betala ut depositioner i förväg, då alltför många studenter blivit lurade på pengar på det sättet. Prata med hyresvärden och försök komma överens om att pengar istället ska överföras i samband med kontraktsskrivning och nyckelöverlämning.

Om din hyresvärd kräver en deposition är det viktigt, för båda parter, att det i kontraktet tydligt fastställs vad som gäller kring återbetalning.

Spara alla kvitton på hyresbetalningar och inbetalning av deposition (alternativt kontoutdrag). 

Hur vet jag att en annonsör är seriös? 

Det händer att oseriösa personer utnyttjar den tuffa bostadssituationen och försöker att lura bostadssökande på pengar. Vanliga varningstecken är:

• Hyresvärden säger att han/hon är utomlands och inte kan visa lägenheten.
• Krav på stora summor i deposition eller förskottshyra. 
• Betalning ska ske genom Western Union eller till utländskt bankkonto. 
• Hyresvärden pressar dig att genomföra affären snabbt. 
• Hyresvärden vill inte uppge namn och personnummer. 

Jag tror att jag blivit utsatt för ett bedrägeri – hjälp! 

Om du har blivit utsatt för ett bedrägeri är det viktigaste att göra en polisanmälan. Du kan även ta kontakt med bostadsenheten för råd och stöd. Om bedragaren går att spåra och är verksam i Sverige kan det hända att du får eventuella pengar tillbaka, tyvärr händer det sällan.

Några råd för att undvika bedragare:

• Kontrollera bostadens adress på internet för att vara säker på att den verkligen finns.
• Googla hyresvärdens namn och e-postadress - rör det sig om en bedragare kan det hända att det finns varningar på nätet.
• Be att få hyresvärdens fullständiga namn, adress och personnummer.
• Ska du hyra i andra hand, kontakta fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen för att kontrollera att tillstånd att hyra ut finns.
• Skicka aldrig pengar innan ni har skrivit under kontrakt och du är säker på att du fått tillgång till lägenheten.
• Begär kvitton på dina hyresinbetalningar eller spara kontoutdrag

Jag tror att jag betalt för mycket i hyra. Vad kan jag göra? 

När det gäller att hyra ut i andrahand ser lagen olika ut beroende på om det är en bostadsrätt/ägarlägenhet/villa eller hyresrätt du hyr.

• En bostadsrättsinnehavare har enligt lagen rätt att ta ut en andrahandshyra som motsvarar 4% av marknadsvärdet, samt eventuella driftskostnader så som månadskostnad till bostadsrättsföreningen, bredband och el. Det är inte möjligt att i efterhand få tillbaka oskäligt hög hyra för den som hyr av en bostadsrättsägare.
• En hyresrättsinnehavare får inte ta ut en hyra som överstiger den hyran som är fastställd av hyresvärden. Är bostaden möblerad får ett påslag på 10% göras.

Om du misstänker att du betalar eller betalat för hög hyra, och tar tagit reda på fakta som påvisar detta, kan du begära en prövning av hyran i Hyresnämnden. Bevisbördan ligger på andrahandshyresgästen vilket innebär att du måste ha kvitton på dina hyresinbetalningar.

Ansökan till Hyresnämnden ska vara skriftlig. Det finns en blankett att ladda ned från Hyresnämndens hemsida men du kan även skriva för hand. I ansökan ska du ange hur mycket du betalat i överhyra, det går alltså inte att skicka in en prövningsanmälan på chans.

En hyresprövning kan ta upp till ett år och finner nämnden att du betalt för mycket i hyra har du rätt till återbetalning plus ränta. Det som betalas tillbaka är endast skillnaden mellan bruksvärdeshyran och den hyra som du faktiskt betalt.

Ansökan till Hyresnämnden måste inkomma senast tre månader efter att du lämnat lägenheten och kan som längst gälla hyra ett år tillbaka i tiden från det datum ansökan inkommit.

Min hyresvärd vill inte återbetala min deposition. Kan jag få hjälp?

Plocka fram kontraktet och se vad som står skrivet kring återbetalning av deposition, prata därefter med din hyresvärd och försök reda ut situationen. Fungerar inte det kan du vända dig till Kronofogdemyndigheten och genom dem få hjälp med att kräva tillbaka pengarna.

Den jag hyr av vill inte skriva kontrakt – vad kan jag göra?

Vi rekommenderar alltid att man skriver ett hyreskontrakt, detta är för både hyresgästen och hyresvärdens trygghet. Du kan exempelvis hitta avtalsförslag här: https://www.hyresgastforeningen.se/stod-och-rad/avtal-och-juridik/blanketter-och-avtal/ 

Oavsett om ni har ett fysiskt kontakt eller inte gäller Hyreslagen! 

Vill din hyresvärd inte skriva kontrakt kan det vara svårt att tvinga henne/honom, men du bör nog fundera en extra gång innan du ingår ett så pass osäkert avtal.

Jag får inte folkbokföra mig där jag hyr rum. Hur gör jag med min post?

Du behöver inte vara folkbokförd på en adress för att kunna ta emot post där. Det går bra att du uppger ditt eget namn c/o hyresvärdens namn och adress.

Vid kortare vistelser, under sex månader, på en annan adress kan det vara bra att beställa tillfällig adressändring. Gäller det längre tid än sex månader kan du anmäla ”särskild postadress” vilket fungerar som en flyttanmälan men utan att ändra din folkbokföring.

 

Frågor om att hyra ut i andrahand

Jag vill ha en inneboende – hur fungerar det? 

Om du hyr ut en del av din bostad samtidigt som du bor kvar i den räknas din hyresgäst som en inneboende. För detta krävs i regel inte hyresvärdens godkännande. 

Mer information och tips om vad du ska tänka på kan du hitta här

Jag vill hyra ut min lägenhet i andrahand – hur funkar det? 

En andrahandsuthyrning kräver alltid godkännande från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Om du inte får ok innan du hyr ut i andrahand kan du förlora ditt kontrakt. För att få lov att hyra ut i andrahand krävs oftast "beaktansvärda" skäl så som sjukdom, studier på annan ort, tillfälligt arbete på annan ort, separation eller att du ska provbo med framtida sambo. 

Mer information och tips om vad du ska tänka på kan du hitta här.

Var publiceras min annons?

Om du har varit i kontakt med oss angående publicering av en annons kommer den att hamna på hemma.malmostudenter.se, Studentkåren Malmös bostadssajt för andrahandsuthyrning.

Jag vill ta bort min annons – hur gör jag? 

Om du har lagt upp en annons själv kan du ta bort den genom att logga in på Hemma och välja "inaktivera". Du kan även kontakta oss direkt. 

Hur mycket kan jag ta betalt?

När det gäller att hyra ut i andrahand finns det två olika lagar när det gäller uthyrning, beroende på om du äger eller hyr den bostad som du tänker hyra ut.

• En bostadsrättsinnehavare har enligt lagen rätt att ta ut en andrahandshyra som motsvarar 4% av marknadsvärdet, samt månadskostnad till bostadsrättsföreningen. 
• En hyresrättsinnehavare får inte ta ut en hyra som överstiger den hyran som är fastställd av hyresvärden.

Det går bra att lägga på kostnader för el, kabel-tv och dyl. på hyran när det gäller både bostads- och hyresrätt. Är bostaden möblerad har du även rätt att göra ett mindre påslag, ca 10 %, för att täcka kostnader för normalt slitage.

Det går bra att ta ut en deposition. Väljer man att göra det rekommenderar vi att du gör det i samband med att nycklarna överlämnas, då kontraktet är skrivet. Om du tar ut en deposition tänk på att ta med detta i kontraktet - precisera när och hur den ska återbetalas!

Ska jag betala skatt om jag hyr ut?

Hyra från uthyrning av rum, lägenhet eller hus är skattepliktig inkomst. Hur mycket du ska betala i skatt beror på typ av privatbostad som hyrs ut.

Du har rätt att göra avdrag med 40 000  kronor från hyran du tagit emot. Avdraget får göras från varje privatbostadsfastighet, privatbostadsrätt eller hyreslägenhet, som hyrs ut. Om två makar gemensamt hyr ut en privatbostad blir avdraget 20 000 kronor för var och en av dem.

Vid uthyrning av en privatbostadsfastighet får du dessutom göra avdrag med 20 % av hyran. Hyr du ut en privatbostadsrätt eller en hyreslägenhet får du avdrag för den avgift eller hyra som du själv betalar, under den tid som bostaden är uthyrd, och som avser den uthyrda delen. Hyr du ut en bostadsrätt får du inte avdrag för den del av den egna avgiften som avser kapitaltillskott.

Uthyrning av en privatbostad redovisas som inkomst av kapital och beskattas med 30 %.

För exakt och uppdaterad skatteinformation kontakta Skatteverket.

Jag vill skriva kontrakt med min hyresgäst – kan jag få ett av er?

Ja, vi kan skicka avtalsförslag till dig om du kontaktar oss.

Min hyresgäst har förstört mina möbler – vad kan jag göra?

Utöver själva andrahandskontraktet bör du och din hyresgäst tillsammans fylla i en inventarielista samt göra en förteckning på eventuella skador i rummet/lägenheten (ta foton om möjligt). Om du vill gardera dig går det även bra att ta ut en deposition, tänk på att reglera hur och när denna ska återbetalas i avtalet samt vad den får användas till. Skriv alltid avtal med dubbla kopior - en till dig och en till din hyresgäst!

Om hyresgästen förstört dina inventarier blir han eller hon betalningsskyldig. Har du tagit en deposition kan du dra av en lämplig summa från den - förutsatt att ni skrivit så i ert avtal. Om du inte har tagit ut en deposition, och din hyresgäst vägrar betala för skadorna, kan du vända dig till en civilrättsjurist.