Hemma  - Studentkåren Malmös bostadsportal

Hyresvärdens samtycke krävs

För att få hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs samtycke från hyresvärden. Ansökan ska göras skriftligen. För att vara säker på att ansökan är komplett bör hyresgästen använda en ansökningsblankett som Fastighetsägarna Sverige har tagit fram i samråd med SABO. Ansökningsblanketten finns på www.itkett.se

Om man hyr ut i andra hand utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, kan man förlora sin hyresrätt, det vill säga bli av med lägenheten. Även gratisupplåtelser och uthyrning där hyresgästen har plomberat ett av rummen betraktas som andrahandsuthyrning.

Om hyresvärden inte lämnar samtycke

Om hyresvärden inte lämnar samtycke, kan hyresgästen begära tillstånd för andrahandsuthyrningen hos hyresnämnden. Hyresgästen måste då kunna bevisa att han eller hon har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknytningen till den. Hyresvärden kan dock motsätta sig att tillstånd ges, om värden har befogad anledning till detta. En sådan anledning kan vara att den föreslagne andrahandshyresgästen gjort sig känd som en störande person. Tillstånd lämnas vanligen för högst ett år i taget. Den sammanlagda tiden får i regel inte överstiga tre år. När det gäller provsamboende ges inte tillstånd för längre tid än sammanlagt ett år.

Kontrollera andrahandshyresgästen före uthyrning

Det är viktigt att hyresgästen, innan han/hon gör sin ansökan till hyresvärden, själv kontrollerar att den tilltänkte andrahandshyresgästen är skötsam och kan betala hyran. Om andrahandshyresgästen stör grannarna, kan förstahandshyresgästen själv mista lägenheten. Hyresgästen måste få stopp på störningarna utan dröjsmål efter tillsägelse från hyresvärden. Man ska inte dra sig för att kontrollera även vänner och bekanta som man överväger att hyra ut sin lägenhet till. Innan du väljer andrahandshyresgäst kan du:

• Stäm träff med den tilltänkte hyresgästen för att försöka bilda sig en uppfattning om hen.
• Kontrollera betalningsförmågan: ta reda på arbetsförhållanden och inkomster. Ring kronofogdemyndigheten och hör om det finns utslag i mål om betalningsföreläggande (betalningsanmärkningar) eller handräckning (avhysning).
• Ring tingsrätten och hör om det finns några domar mot den tilltänkte hyresgästen.
• Ta referenser från arbetsgivare och andra som kan uttala sig.

Upprätta ett skriftligt hyreskontrakt med andrahandshyresgästen

Det är viktigt att upprätta ett skriftligt hyreskontrakt med andrahandshyresgästen. Tänk på att det finns tvingande lagregler till förmån för andrahandshyresgästen. Om hyrestiden exempelvis har bestämts till ett år kan förstahandshyresgästen inte bryta kontraktet i förtid om han/hon av någon anledning vill flytta hem igen. Oavsett vad man avtalar kan dock en andrahandshyresgäst alltid komma ur hyreskontraktet med tre månaders varsel. Vidare är förstahandshyresgästen, men inte andrahandshyresgästen, enligt lag alltid bunden av tre månaders uppsägningstid när man har ett tillsvidareavtal eller bestämd hyrestid överstigande tre månader.

Med anledning av detta kan det rekommenderas att man i avtalet fyller i att hyrestiden löper fr.o.m. ett visst datum och tills vidare, med tre månaders uppsägningstid. Observera att avtalet alltid måste sägas upp för att upphöra att gälla, såväl när avtalet löper tills vidare som när man har en bestämd hyrestid och hyresgästen sammantaget disponerat över lägenheten mer än nio månader.

Skriv en förteckning över möbler m.m. och besiktiga lägenheten

När man fått klartecken till att hyra ut till en viss person, bör man före tillträdet sammanträffa med hen i lägenheten och upprätta en förteckning över möbler och inventarier som ingår i uthyrningen. Förteckningen bör undertecknas och upprättas i ett exemplar till förstahandshyresgästen och ett exemplar till andrahandshyresgästen. Det är också viktigt att man på samma sätt gör en gemensam förteckning över eventuella brister och skador på såväl lägenheten som möbler och inventarier. Man bör också göra en avflyttningsbesiktning när uthyrningen upphör.

Man ska komma ihåg att det alltid är förstahandshyresgästen som i förhållande till fastighetsägaren ansvarar för skador i lägenheten. Förstahandshyresgästen kan alltså inte skylla brister och skador på andrahandshyresgästen.

Säkerhet för hyran och andra förpliktelser

Begär säkerhet, till exempel borgen, av andrahandshyresgästen, om hens inkomster är i lägsta laget för att klara hyran. Använd Fastighetsägarna Sveriges borgensformulär för bostadslägenhet som finns på www.itkett.se  Var också noggrann med att det finns en gällande hemförsäkring för lägenheten under uthyrningen.

Låt inte andrahandshyresgästen betala hyran direkt till fastighetsägaren

Om förstahandshyresgästen vill vara säker på att inte få några betalningsanmärkningar på sig, bör hen alltid själv betala hyran till fastighetsägaren. Andrahandshyresgästen ska alltså betala hyran till förstahandshyresgästen och inte direkt till fastighetsägaren.

Avtala bort besittningsskyddet vid uthyrningar under längre tid än två år

En andrahandshyresgäst får aldrig något hyresförhållande till fastighetsägaren eller rätt att ta över förstahandshyreskontraktet. Däremot får andrahandshyresgästen besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen om uthyrningen pågår under längre tid än två år. Ingå därför avtal om avstående från besittningsskydd, om uthyrningen skall pågå längre än två år. Blankett om avstående från besittningsskydd finns på hyresnämndens hemsida www.hyresnamnden.se

Rimlig hyra

Ta inte ut överhyra. Man får i princip inte ta ut högre hyra än den man som förstahandshyresgäst betalar till sin egen hyresvärd. Ett visst påslag för möbler får göras. Om lägenheten är fullt möblerad kan ersättningen normalt motsvara ett påslag om högst 10 % av månadshyran som förstahandshyresgästen betalar till sin egen hyresvärd. Om påslaget är högre kan andrahandshyresgästen begära att hyresnämnden beslutar om återbetalning av överhyran (med ränta). En sådan ansökan till hyresnämnden kan lämnas in upp till tre månader efter det att andrahandshyresgästen lämnade lägenheten och kan gälla överhyra för ett år tillbaka i tiden.

Ordna med fullmakt

Även om fastighetsägaren inte skulle kräva det, är det i hyresgästens intresse att ordna med fullmakt, särskilt vid utlandsvistelse, så att ett ombud kan företräda hyresgästen i alla ärenden beträffande lägenheten. Fastighetsägarna Sveriges formulär för oåterkallelig fullmakt finns på www.itkett.se

Glöm aldrig bort att det är förstahandshyresgästen som har det fulla ansvaret gentemot fastighetsägaren för
• att samtycke eller tillstånd till uthyrningen finns,
• att fastighetsägaren får sina hyror i tid,
• att störningar inte förekommer under uthyrningen, och
• att lägenheten inte skadas under andrahandsuthyrningen.

Vad ska jag tänka på om jag hyr ut min bostadsrätt eller mitt hus?

Att hyra ut en hyresrätt och att hyra ut en bostadsrätt/hus är liknande processer, men det finns några viktiga skillnader som vi tänker uppmärksamma nedan. I övrigt får man följa instruktionerna för andrahandsuthyrning som listas i frågan ovan.

När man hyr ut en bostadsrätt ska man inte begära tillstånd av sin hyresvärd utan istället av sin bostadsrättsförening. Reglerna för detta ska vara tydliga från föreningens sida och bostadsrättsinnehavaren har fortfarande möjlighet att överklaga föreningens beslut till Hyresnämnden, precis som vid uthyrning av hyresrätt. Ska man däremot hyra ut sitt hus/villa behöver man inte begära tillstånd alls.
Den andra stora skillnaden är hyressättningen. En ny lag introducerades under 2013 som gör skillnad i hyressättning av andrahandsuthyrning mellan hyresrätter och bostadsrätter/hus. Det som gäller för bostadsrätter/hus framöver är följande:

För vilka upplåtelser gäller lagen?

Lagen gäller när en lägenhet hyrs för att användas som bostad under förutsättning att uthyrningen inte sker i en näringsverksamhet. En person som hyr ut en bostad som han eller hon under en tid inte har behov av bedriver normalt inte näringsverksamhet. En person som hyr ut tre bostäder eller fler anses normalt bedriva näringsverksamhet. Om en person upplåter flera bostäder, gäller lagen bara för den första upplåtelsen. För de senare gäller i stället reglerna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). De bostäder som hyrs ut enligt lagen kan t.ex. vara villor, bostadsrättslägenheter som hyrs ut av bostadsrättshavaren, möblerade och omöblerade rum eller ägarlägenheter. En uthyrning av en hyresrätt i andra hand omfattas dock inte av lagen. Om en person upplåter flera bostäder, gäller lagen bara för den första upplåtelsen. För de senare gäller i stället reglerna i hyreslagen.

Hyrans storlek

Parterna är fria att komma överens om hyrans storlek. Om den överenskomna hyran påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen sätta ned den. Hyresvärden har inte rätt att få hyran höjd av hyresnämnden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Om bostaden nyligen köpts kan köpeskillingen ge en god indikation om marknadsvärdet. Ett riktvärde för avkastningsräntan är att fyra procent för närvarande är en acceptabel nivå. Beräkningen är inte kopplad till uthyrarens faktiska lånekostnader. Frågan om bostaden är belånad eller inte saknar därför betydelse för hur hög hyra som får tas ut. Med driftskostnaden avses kostnader som uthyraren har för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut. Sådana kostnader kan t.ex. vara avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler eller kostnader för el och bredband. Det är de faktiska kostnaderna som ska ersättas.

Exempel
En bostadsrättslägenhet som är värd tre miljoner kr hyrs ut i andra hand. Avgiften till föreningen är 1 900 kr per månad. Med en skälig avkastningsränta om fyra procent ger det följande kostnader för hyresvärden per månad.

(3 000 000*0,04)/12 + 1 900 = 11 900 kr

Om hyran bestämts till 10 000 kr per månad, har hyresvärden ingen möjlighet att begära höjning hos nämnden. Om hyran i stället bestämts till 13 000 kr, kan hyresgästen begära en sänkning av hyran hos hyresnämnden. Hyresnämnden ska då sänka hyran i den mån den påtagligt överstiger 11 900 kr.

Ändrade villkor

Både hyresvärden och hyresgästen har rätt att begära ändrade villkor hos hyresnämnden. Tanken är dock att parterna först ska försöka komma överens innan de inleder en tvist om hyresvillkoren. När motparten underrättats om att en villkorsändring begärs, får en ansökan göras hos hyresnämnden. Det nu sagda gäller både hyran och andra villkor.

Rätt att säga upp avtalet

För en hyresgäst som bor i andra hand kan förhållandena snabbt ändras. Hyresgästen har därför rätt att säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen.

Hyresvärden kan få behov av att åter kunna disponera den uthyrda bostaden. Hyresvärden har därför rätt att – oavsett den avtalade hyrestiden – säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen.

Exempel
Om hyresgästen säger upp hyresavtalet den 12 augusti, upphör det att gälla den 30 september. Om i stället hyresvärden säger upp avtalet den 12 augusti upphör avtalet att gälla den 30 november.

Förlängning av hyresavtalet

Hyresgästen har inte rätt att mot hyresvärdens vilja få hyresavtalet förlängt. Det gäller oavsett hur länge hyresförhållandet har varat. Om hyresvärden säger upp avtalet, är hyresgästen skyldig att flytta vid uppsägningstidens slut. Om ett hyresavtal som ingåtts på ett år löper ut, är hyresgästen skyldig att flytta utan uppsägning från hyresvärden.

Lagen om uthyrning av egen bostad och hyreslagen

Lagen om uthyrning av egen bostad innehåller få regler i jämförelse med hyreslagen. Utgångspunkten är att hyreslagens regler gäller när inte lagen om uthyrning av egen bostad innehåller avvikande bestämmelser. En hyresgäst är även vid privatuthyrning av en bostad t.ex. skyldig att vårda lägenheten (se 24 § hyreslagen) och om hyresgästen missköter sig kan hyresrätten förverkas (se 42 § hyreslagen). Hyreslagens regler om när och hur hyran ska betalas gäller även för privatupplåtelser (se 20 och 21 §§ hyreslagen).

Vad gäller om jag vill ha en inneboende?

Med andrahandsuthyrning menas att hyresgästen upplåter lägenheten i dess helhet i andra hand. Innebörden av detta är att uthyrningen sker till någon som får en självständig rätt att nyttja lägenheten. Att ha någon inneboende hos sig är därför inte att anse som andrahandsuthyrning. Ibland kan det vara svårt att dra gränsen mellan inneboende och rätt att självständigt nyttja lägenheten. Detta är särskilt fallet när hyresgästen bor på annat håll och någon annan bor i lägenheten men hyresgästen ändå gör gällande att det är frågan om ett inneboende. Hyresgästen måste i sådana fall kunna bevisa att han eller hon inte i praktiken avhänt sig kontrollen över lägenheten. Att t.ex. ett av lägenhetens rum är plomberat och inte tillgängligt för den ”inneboende” är normalt inte tillräckligt som bevis, om hyresgästen sällan eller aldrig vistas i lägenheten.

Källa: www.jagvillhabostad.nu